Реконструкция здания на ул. Карла Маркса

Что было и что решили

Здание на улице Карла Маркса много лет занимала контора: длинные коридоры, кабинеты по обе стороны, тяжёлые деревянные перекрытия и кирпичные стены толщиной в два с половиной кирпича. Собственник хотел получить жилой дом, но сохранить фасад, потому что именно он формирует облик улицы. Мы предложили сохранить стены и лестницы, а всё остальное — перекрытия, кровлю, сети, перегородки — заменить, и после расчётов такой вариант оказался и разумным, и экономичным.

Первый шаг в любой реконструкции — честная оценка того, что осталось. Мы вскрыли шурфы по периметру, взяли пробы кирпича и раствора, осмотрели чердак и подвал при разной влажности. Выяснилось, что кладка в хорошем состоянии, но сильно пострадали опорные зоны балок и карнизный свес. Эти данные позволили составить точный перечень работ и избежать сюрпризов уже в ходе стройки, а значит и выдержать срок. Благодаря этому смета не менялась по ходу работ, а собственник заранее понимал, какие участки потребуют больше времени и средств, и принимал решения без спешки.

Обследование и усиление

Обследование выполнялось в два этапа: визуальное и инструментальное. Мы проверили вертикальность стен, определили прочность кирпича методом неразрушающего контроля, измерили прогибы старых балок и оценили состояние фундаментов. На лентах обнаружились трещины в двух местах под оконными проёмами, и перед началом остальных работ мы закрепили их инъектированием цементного раствора и поставили стальные стяжки, воспринимающие распор. Результаты исследований мы свели в ведомость дефектов, в которой для каждого участка указан способ ремонта, и с этой ведомостью работали проектировщики и прорабы одновременно.

Усиление фундаментов вели захватками, не более чем по полтора-два метра, чтобы не ослабить основание под стенами. Под ленту подводили железобетонную обойму, связанную с кладкой анкерами. Работы шли зимой, и основной вызов был в защите грунта от промерзания: мы укрывали траншеи теплоизоляционными матами и подогревали бетонную смесь на базе. Такой подход позволил не останавливать работы даже в сильные морозы. Каждую захватку принимал технадзор по актам скрытых работ, а перед засыпкой траншеи мы фотографировали арматуру и стыки, чтобы документально подтвердить выполненное усиление.

Надстройка мансарды

Чтобы получить дополнительные квартиры и окупить реконструкцию, над зданием запроектирована мансарда. Нагрузку от неё воспринимают новые стальные балки, уложенные на усиленные участки стен через распределительные подушки. Мы выбрали лёгкий каркас из металлических профилей с минераловатным утеплением, так как он почти не добавляет веса и при этом позволяет сделать высокие светлые комнаты с наклонными потолками. Расчёт нагрузок проверила независимая экспертиза, и по её замечаниям мы увеличили сечение двух балок, поскольку запас прочности в реконструкции должен быть выше, чем в новом доме.

Мансардные окна получили усиленные откосы и систему отвода конденсата, а кровля — двойной вентиляционный зазор, который защищает утеплитель от влаги. С улицы мансарда почти не видна: мы отодвинули её от фасада на полтора метра и выполнили в тёмной палитре, чтобы здание сохранило привычный силуэт. Согласование прошло спокойно именно благодаря тому, что градостроительный облик квартала не изменился. Снег с кровли удерживается скрытыми снегозадержателями, а отвод воды организован по внутренним воронкам, чтобы на фасаде не было видимых труб, нарушающих композицию исторической стены.

Факты о проекте

• Фасад сохранён, заменены перекрытия, кровля и все инженерные сети
• Фундаменты усилены железобетонной обоймой захватками по полтора-два метра
• Мансарда на лёгком стальном каркасе отодвинута от фасада на полтора метра
• Двадцать шесть квартир и два коммерческих помещения с входом с улицы
• Индивидуальный тепловой пункт с погодной автоматикой в подвале
• Сохранены высокие потолки, арки и лестницы с коваными перилами

Новые коммуникации

Инженерные системы заменены полностью: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, слаботочные сети. Разводка выполнена в шахтах, спрятанных в бывших коридорах, что позволило не разрушать несущие стены. Каждая квартира получила собственный узел ввода и счётчики, а в подвале размещён общий индивидуальный тепловой пункт с автоматикой, подстраивающей температуру под погоду. Все трассы мы заранее нанесли на схему здания, поэтому при пробивке отверстий в кирпичной кладке ни разу не задели ни арматуру, ни действующий кабель соседних помещений.

Вентиляция потребовала особого внимания: в старом здании каналы были перекрыты и забиты. Мы прочистили и отремонтировали часть из них, а недостающие проложили в новых шахтах, оборудовав каждую квартиру приточными клапанами. Для кухонь выбрали вытяжки с обратными клапанами и отдельные каналы, которые не пересекаются между квартирами. Электрощиты вынесены на лестничные площадки, и доступ к ним есть только у обслуживающей организации. Чтобы жильцам было комфортно, мы выполнили акустический расчёт и установили вентиляторы с шумоглушителями, поэтому гул вентиляции в квартирах практически не слышен.

Результат

Из бывшей конторы получился дом на двадцать шесть квартир, в котором сохранены высокие потолки, широкие лестницы с коваными перилами и кирпичные арки. Люди, въехавшие в дом, говорят, что здесь ощущается атмосфера старого города, но при этом нет ни сквозняков, ни скрипа половиц, ни промерзающих углов. Именно такого эффекта мы добивались, когда принимали решение сохранять стены, а не сносить их. Лестницы мы отреставрировали вместе с коваными перилами: металл очистили, обработали антикоррозионным составом и покрасили, а ступени заменили на износостойкий камень.

На первом этаже остались два помещения для малого бизнеса с отдельными входами с улицы. Двор приведён в порядок, замощён и озеленён, а въезд оформлен кованой калиткой в стиле здания. По итогам первой зимы мы организовали осмотр всех квартир, проверили узлы и убрали отдельные замечания. Расходы на отопление оказались вдвое ниже ожидаемых по сравнению с аналогичными старыми домами. Жильцы и владельцы помещений часто приходят за советом по ремонту своих квартир, и мы охотно подсказываем, потому что знаем каждый узел этого дома и можем объяснить, что можно перепланировать, а что нельзя.