Какой этаж выбрать в новостройке: плюсы и минусы каждого уровня
Выбор этажа кажется простым делом вкуса: кому-то нравится высота, кому-то ближе земля. На деле он влияет на температуру в квартире, уровень шума, расходы на отопление, безопасность и даже на скорость, с которой вы добираетесь до выхода при проблемах с лифтом. Дорогой квадратный метр на удачном этаже окупается удобством, а неудачный выбор будет напоминать о себе каждый день и каждую зиму. Разберёмся, какие факторы действительно стоят внимания, а какие лишь кажутся важными.
Универсального лучшего этажа не существует: всё зависит от конструкции дома, количества этажей, окружения и ваших привычек. Для семьи с маленькими детьми и пожилых людей важны одни факторы, для молодой пары без машины другие. Разберём каждый уровень отдельно, а затем сформулируем вопросы, которые помогут принять решение именно для вашего дома, а не по стандартным советам из интернета. Так решение получится осознанным, а не случайным. Дальше мы сопоставим уровни по реальным критериям: тепло, шум, безопасность и расходы.
Первый этаж
У первого этажа есть реальные достоинства: он обычно дешевле, не зависит от лифта, удобен для людей с ограниченной подвижностью и для семей с колясками. Иногда предусмотрен отдельный вход или выход на придомовой участок. Но есть и минусы. Нижние квартиры страдают от шума подъезда и двора, от взглядов прохожих, от запахов подвала или мусорных камер. Зимой пол может быть холодным, если подвал не утеплён или в нём проходят неутеплённые трубы. Взвешивайте эти плюсы и минусы применительно к своему дому и своей семье, не ориентируясь на общие слова.
Дополнительная проблема — безопасность и сырость. Окна на уровне земли требуют надёжных решёток или защитных плёнок, а входная дверь и вся входная группа должны быть прочными. При подтоплении или аварии в подвале первый этаж страдает первым. Весной, когда тает снег и поднимается уровень грунтовых вод, плохо обустроенная отмостка способна принести влагу к стенам. Перед покупкой посмотрите, как защищён и утеплён цокольный этаж, нет ли на нём следов конденсата.
Средние этажи
Средние уровни считаются наиболее сбалансированными: сверху и снизу соседи, поэтому теплопотери через пол и потолок минимальны, а шум улицы заметно слабее. Окна находятся выше уровня пешеходов и машин, обзор шире, света больше. Лифт ещё не превращается в проблему, а в случае отключения электричества подняться пешком всё ещё реально. Именно эти этажи чаще остальных выбирают при перепродаже, поэтому они обычно лучше сохраняют ликвидность. Так что и средний этаж требует проверки, а не слепого доверия репутации.
Однако и здесь есть нюансы. Если дом высокий, а лифтов мало, в часы пик придётся ждать. Квартира над техническим помещением, мусорокамерой или входной группой с магазином может оказаться шумной, даже если расположена на втором или третьем этаже. Узнайте, что находится под вашей квартирой и рядом с ней. Кроме того, высоко расположенные окна сильнее подвержены ветру, а в многоэтажках с плохо отрегулированной вентиляцией наверху бывают сквозняки и перепады давления.
Планировка как инструмент
Планировка определяет, насколько удобно будет жить в квартире каждый день, и исправить её после покупки сложно. Прикидывайте расстановку мебели прямо на плане: где встанет кровать, шкаф, обеденный стол, хватит ли места для прохода. Метраж сам по себе обманчив, ведь длинный коридор и узкие комнаты съедают площадь впустую. Обращайте внимание на форму помещений: близкая к квадрату комната обычно удобнее вытянутой, а кухня с одним окном и дверью проще в обустройстве, чем с несколькими проёмами.
Проверьте, какие стены несущие, где проходят вентиляционные шахты и стояки. Именно они ограничивают будущую перепланировку, и любые изменения придётся согласовывать. Хорошо, когда в проекте предусмотрены места под гардеробную, кладовую или стиральную машину: эти мелочи потом ощутимо влияют на комфорт. Посмотрите на расположение санузла относительно жилых комнат и кухни, а также на то, не придётся ли ходить через проходную комнату. Удачная планировка экономит больше, чем скидка на квадратный метр.
Первый, средний или последний — у каждого этажа свои достоинства и скрытые недостатки. Сравниваем уровни по шуму, теплу, безопасности, видам и удобству, с учётом сурового сибирского климата.
Верхний этаж
Последний этаж привлекает видом, тишиной и отсутствием соседей сверху. Но у него специфические риски, связанные с кровлей. Если крыша выполнена небрежно, зимой по стыкам образуется наледь, весной возможны протечки, а летом квартира перегревается. Для нашего климата особенно важна работа кровли в снеговую нагрузку и при многократных переходах температуры через ноль. Спросите, какой тип кровли применён, как утеплён чердак или техэтаж и кто отвечает за очистку снега.
Плюсом верхнего этажа иногда бывает более низкая цена и возможность получить дополнительное пространство, если планировка допускает мансардные решения. Тем не менее при выборе обязательно уточните, каким образом организована гидроизоляция и вентиляция кровельного пространства. Надёжная крыша проверяется временем, поэтому полезно посмотреть на уже сданные дома компании и узнать, сколько обращений по протечкам там возникало за первые зимы. Хороший застройщик не станет скрывать такие сведения от покупателя.
Как принять решение
Определите приоритеты. Если важна тишина и тепло, смотрите на средние уровни и квартиры, выходящие во двор. Если вы часто пользуетесь коляской или у вас пожилые родственники, выше значимость близости к земле и надёжного лифта. Если нужен вид и приватность, подойдут верхние этажи, но при условии хорошей кровли. Составьте простую таблицу с оценками каждого фактора и честно ответьте, что для вас существенно, а что вторично. Такой расчёт занимает вечер, зато спасает от разочарования.
Затем проверьте реальные особенности вашего дома. Посетите площадку, посмотрите, где будет двор, парковка, мусорные баки, входная группа. Узнайте количество и скорость лифтов, наличие грузового лифта, а также расположение инженерных помещений. Одна и та же высота в разных домах даёт разные ощущения. Поэтому лучше опираться на конкретный проект и личное впечатление, чем на общие рекомендации, которые не учитывают ни вашу семью, ни особенности здания.
Проверка застройщика до сделки
Перед покупкой потратьте вечер на проверку компании, которой собираетесь доверить большую часть накоплений. Узнайте, сколько домов она уже сдала и в какие сроки, есть ли у неё действующая проектная декларация и разрешение на строительство, нет ли массовых судебных споров с дольщиками. Всё это находится в открытых реестрах и на официальных ресурсах. Не стесняйтесь съездить в уже сданные дома и поговорить с жильцами: два-три живых отзыва ценнее любой рекламной брошюры.
Обратите внимание на собственную производственную базу и технику у компании. Если застройщик сам выполняет основные работы, он лучше контролирует сроки и качество, чем тот, кто на каждом этапе нанимает новых подрядчиков и передаёт ответственность по цепочке. Спросите, кто ведёт технический надзор, как оформляются скрытые работы и можно ли покупателю прийти на площадку. Открытые ответы на эти вопросы говорят о застройщике больше, чем красивые визуализации в офисе продаж.
Дом важнее квартиры
Квартиру можно перепланировать в рамках закона, перекрасить и переклеить, а вот дом остаётся таким, каким его построили. Поэтому при выборе смотрите на конструктивную схему: из чего сделаны стены, как устроен фундамент, какая кровля, есть ли подвал и как организован отвод воды от здания. В нашем климате глубина промерзания достигает полутора метров и больше, грунты на многих участках пучинистые, а значит, качество фундамента и дренажа напрямую влияет на то, не пойдут ли по стенам трещины через несколько сезонов.
Попросите показать узлы, которые обычно скрыты: утепление цоколя, обработку примыканий кровли, конструкцию входных групп. Хороший застройщик не прячет такие вещи и объясняет, почему выбрана именно эта технология. Посмотрите, как выполнена отмостка и ливневая система: от этого зависит, будет ли весной талая вода подтапливать подвал. Если на площадке видны следы небрежности, например неубранный мусор в стяжке или незащищённая арматура, это повод задуматься о качестве всего остального.
На что смотреть при выборе этажа
- Выясните, что расположено под квартирой и на первом этаже дома
- Узнайте количество и грузоподъёмность лифтов в вашей секции дома
- Для верхнего этажа попросите описание кровли и утепления чердака
- Для первого этажа проверьте утепление цоколя и защиту окон от взлома
- Оцените шум двора, дороги и входной группы в разное время суток
- Сравните разницу в цене этажей с реальными бытовыми преимуществами
Расходы помимо цены квартиры
Цена в договоре — это ещё не весь бюджет. После получения ключей понадобятся деньги на отделку, если квартира сдаётся в черновой или предчистовой готовности, на мебель, технику, шторы, а порой и на дополнительную звукоизоляцию. Добавьте расходы на оформление собственности, страхование при ипотеке, оценку, услуги нотариуса там, где они нужны. Полезно заранее составить таблицу и разделить траты на обязательные и отложенные, чтобы не оказаться без средств на ремонт сразу после приёмки.
Не забывайте и о постоянных платежах. Коммунальные услуги в новом доме обычно считаются по приборам учёта, а взнос на содержание общего имущества зависит от решения собственников и выбранной управляющей организации. Узнайте, кто будет обслуживать дом, какие услуги входят в тариф, как организована уборка территории и вывоз снега зимой. Бывает, что красивая цена за метр компенсируется дорогим обслуживанием, и разница становится заметной уже через пару лет жизни в квартире.
Вывод
Лучший этаж — это тот, который подходит вашей семье и вашему конкретному дому. Не поддавайтесь стереотипам вроде «первый всегда плохо» или «последний обязательно течёт»: многое зависит от качества строительства и продуманности проекта. Задавайте вопросы про цоколь, кровлю, лифты и шум, осматривайте площадку и сравнивайте разницу в цене с реальной пользой. Осознанный выбор избавит от лишних зимних расходов и ежедневных неудобств. Это и есть признак грамотной покупки, а не случайной удачи.
